[열반중급] 3강 후기 - 발품 A to Z by 양파링

지난 2주차 주우이님 강의가 손품 강의였다면, 이번 3주차 양파링님의 강의는 발품에 관한 강의였다. 다행히 추석연휴라 내일까지 휴일임이 어찌나 다행인지, 여유가 있으니 조급함이 줄어든 느낌이지만, 아직 과제들이 많이 남은 관계로 내일은 독서에 매진해야겠다.

양파링님의 열중 3강 목차는 아래와 같다.

Part 1. 발품 A to Z
Part 2. 투자별 주의사항
Part 3. 실전 투자사례
Part 4. 투자하면서 겪게되는 어려움

1. 발품 A to Z
발품을 하는 이유는 사람들이 살고싶어하는 곳을 직접가서 확인하기 위함이고, 현장에 가야만 볼 수 있는 지역 분위기와 사람을 보기 위함이다. 사람들이 살고싶어하는 곳을 알아야 하는 이유는 공급과 하락장 등 외부 변수에서 방어를 하기 위함이며, 시장변화에 따른 기회를 선점하고 버티는 투자, 더 좋은 투자는 결국 발품에서 비롯되어 발품이 꼭 필요한 이유이다. 불가능을 가능으로 만들어주는 이정표인 '발품' 전 준비사항 "계획+동선"!

2. 임장(분위기 임장+단지 임장+매물 임장) 종류별 주의사항
1) 분위기 임장 : 입지 요건이 가격에 영향을 주는 곳은 어디? 입지적 요소 & 상품적 요소 분석해서, 해당 지역 사람들의 선호도 및 특성 파악
2) 단지 임장 : 내부 시설만 보는데 그쳐선 안되고, 거주민 생활 수준 유추 & 임장 단계에 따라 중점적 봐야할 요소 다름 주의
3) 시간대별 임장시 봐야할 시간표 : 아침 6시부터 밤 11시까지 시간대별로 주의해서 봐야할 것들, 특히 야간 임장시엔 '상권의 질' 파악이 용이하고, 개별단지를 야간에 방문시 꼭 낮시간 재방문 필요
4) 매물 임장에서 매수하기 적정한 집인지 "상태" 확인에서, 인테리어 비용. 매물 임장 후 나오면서 머릿 속에 비용이 계산되어야 함.
5) 1등 물건 뽑는 법 : 이번 부동산 단지내 1등 비교 > 오늘 본 지역내 1등 비교 > 앞마당별 지역간 1등 비교
-> 1등 물건을 뽑는다는 건, 단순히 좋은 입지 사는 것이 아닌, 해당 시점에서 저평가 된 것 중에서 나의 상황과 기준에 맞는 가장 좋은 물건 고르는 것!

3. 가장 인상깊었던 네가지

■ 시간대별 임장시 봐야할 시간표
임장 보단 독서인 열중반이라 현재 임장을 못나가고 있지만, 이후 시시때때로 발품 나갈때, 시간대별로 봐야할 것들에 관한 내용이 무척 인상적이였다. 주말과 평일 시간대별로 다니는 사람들이 다름과 등하교/출퇴근 시간과 주차 등 양파링님의 세심한 관점이 돋보였다.

■ 등기부등본
처음 등기부등본을 봤을 당시, 외계어로 쓰여진 느낌에 무엇을 봐야할지 조차 몰랐고, 부동산에서 설명해준대로만 파악하는 정도였는데,
[표제부부터 갑구, 을구] 3가지의 구성부터 반드시 확인해야할 5가지와 기타 정보는 정말 유용한 정보였다.
1) 소유자 (계약자와 동일여부 체크)
2) 가압류/가처분/가등기 (권리침해가 있는지? 없는게 좋음)
3) 근저당 (집 담보로 돈을 빌렸는지?)
4) 열람일시 (권리관계에 변동 있는지?)
5) 페이지 (문서 전부 확인했는지 확인)

※ 계약금+중도금<매매가-근저당
※ 채권최고액 : 대출 실행시, 이자 연체될 경우 원금과 이자, 기타비용회수를 위해 원금보다 큰 금액 설정

■ 임대계약서 주의
지난 실준 코크드림님 강의에서도 나왔지만, 임대시 실수하면 안될 질권설정의 '근질권 설정 통지서' 대출의 120% & 채권양도의 '보증금 전액'은 꼭 계약서 앞 페이지에 표시해놓고, 연락처에도 우선시 되어야한다는 내용.

■ 법률고민 Tip
대한법률구조공단 (사이버상담 무료지만 이틀 정도 걸림) vs 법률 상담 플랫폼 (Law Talk : 3만원 이하의 유료지만 1시간 내 통화)

4. 양파링님의 투자 교훈
1) 입주물량 고려, 그 시기에 적절한 물건 선택
2) 욕심 vs 기회비용 (임대 최고가를 고집할 필요 없음)
3) 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어
4) 투자는 수익율 게임, 살때 싸게 사야함 (현재 매수자 우위 시장 분위기)
5) 안좋은 지역을 가봐야, 좋은 지역이 보인다. (기회가 닿을때 모두 다 가보는 습관 갖기)

5. 발품에서 반드시 기억해야할 3가지 (양파링님께서 초초초 강조하신 3가지)
1) 발품후 최종적 남겨야할 1가지 : ㅅㅇ
2) 매물 확인 할때 고려할 3가지 : 상상가 (ㅅㅌ, ㅅㅎ,ㄱㄱ)
3) 협상시 고려해야할 2가지 : ㅅㅎ,ㄱㄱ


BM
1. 발품 후 최종 1등 뽑기
2. 계약시, 서류들 놓치지 않게 꼼꼼히 보고 특약사항에 문제없게끔 기재하기
3. 한곳에 몰빵하지 말고, 시기별, 지역적 분산투자로 리스크 방어하기
4. 투자 매물 확인할때 '상상가' 꼭 기억하기!