[실전준비] 5강 후기 - 지방 & 수도권 투자 | 전세셋팅 및 재계약 플랜 by 코크드림님

좋아하는 김동률&이상순's 베란다 프로젝트 '괜찮아' 인트로라니 :-) 실준에 첨 찾아온 슬럼프에 동률옹의 따뜻한 보이스와 상순님의 편안한 기타, 거기다 '괜찮아, 잘하고 있다'는 응원의 가사와 아이들의 귀여운 작품들 마저 그 모든게 실준 마지막 강의에 딱 어울리는 최고 위로의 음악이였다. 벌써 5주차 마지막 강의라니 감개무량하다.

 

코크드림님은 Youtube 구해줘 월부를 통해 너무도 익숙한 얼굴이였는데, 강의로는 처음 만나뵈었다. 지금껏 강사 중에선 2016년부터 시작했으니 오래된 축에 속하는 분인데, 두 아이의 엄마로서 한달에 3분의 1의 시간을 서울에서 강의 듣고 임장하셨다는 말씀에 정말 엄지척! 워킹맘들 너무 힘든거 알지만, 광주에서 서울까지 지역적 한계까지 극복하시며 성공하신 모습 정말 멋지셨다! 알찬 강의 좋았는데, 너무 말씀의 속도가 빨라서 정신 바짝 차리지 않으면 따라가기 버거울 정도였다. 한번에 몰아듣느라 정신을 쏙 뺀 실전준비반 마지막 강의인 5강, 그 후기를 써보려고 한다. 

 

마지막 5강 후기에 앞서 이번 실준 강의 5강을 되돌아본다.

 

1강 너나위님 : 비교평가, 저평가 아파트 찾는법 : 잃지않는 투자

2강 방랑미쉘님 : 지역분석 방법 : 손품&발품 임장보고서

3강 새벽보기님 : 최고수익 투자단지 고르는 법 : 생활권

4강 오블님 : 임장지 선정 방법

5강 코크드림님 : 실전 사례 : 지방 vs 수도권, 전세설정 & 재계약 플랜

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Part 1. 핵심개념을 적용한 실전 사례 (지방편)

 

앞선 4강 오블님의 지역선정 강의에서 알려주신 방법을 실제로 적용해서 임장지 선정하기 위해 [숲에서 나무]로 좁혀들어가고,

지역 선정 후엔 [전세가율, 저평가(앞마당 비교평가), 도시위상, 리스크] 등을 단지별로 하나씩 대입시켜 적용해주셨다.

[사전준비 > 분위기임장 > 입지분석 > 시세분석 > 단지임장 > 대상선정 > 매물임장 > 비교평가 > 실전투자]의 순서는 고스란히 임장보고서에 들어갈 내용들이라 현재 과제로 수행중인 임장보고서 순서와 내용을 다시 한번 체크하고, 이후의 내용을 어떻게 담을지 생각해 볼 수 있는 계기 또한 되었다.

 

특히나 수도권이 아닌 지방의 경우엔 '입지' 보다 '상품(년식)'이 우선되는 것도 신기했고, 광주에 거주하면서 아이들이 지하철 한번도 안탔다는 것도 너무 쑈킹했다. 역시 서울은 '직장 교통'이 가장 중요한 순위인데 반해, 지방에선 '환경과 학군'이 더 중요하다는 사실 또한 알 수 있었다. 신축일수록 또 평형이 클수록(30평>20평) 상승률이 크고, 하락장에서도 방어를 잘한다고 하셨다.

 

그리고 학군의 절대적 평가인 '중학교학업성취도'가 2016년 이후론 안나온다는 사실도 이번 강의에서 처음 알았다 ㅠ 2016년이면 벌써 6년전인데, 그 사이 새로 생긴 학교도, 기존의 학교도 변화가 많았을테니 더욱 특목고 진학율 또한 꼭 체크 병행해야겠다고 생각했다.

[5-2]

지방투자시, 20평대 이하와 복도식(방2개)는 투자 제외, 투자금이 적다면 20평대도 관심가지라고 하셨는데, 지방에서 그런 아파트는 빌라 취급이라고 하셔서 서울과 많이 다른점을 알 수 있었다. 그리고 투자 시 "비교평가"는 [단지내 비교, 지역내 비교, 앞마당 내 비교]이고, 앞마당 중 가장 좋은 것 투자하라고 하셔서, 아무리 손품으로 많은 내용을 담았다고 하더라도 나의 앞마당이 부족하면 투자하기 어려우니 앞마당을 많이 확보해야겠다는 생각 또한 했다. 정부 규제가 많이 달라지니, 규제를 탓하기 보다는 리스크를 계산해보고, 그걸 최소화시킬 수 있는 방법을 찾아 대응하고, 지역마다 공급량과 리스크가 달라지니, 꼭 지역 분산하고 앞마당 많을수록 더 많이 돌려받는 투자를 할 수 있으니 앞마당 늘려가야겠다고 또한번!

 

이번 강의에서 가장 인상깊었던 내용은 양도세에서 "지방저가주택"에 관한 내용이였다.수도권, 광역시, 세종 外 지방소재 주택으로 양도 당시 "기준시가 3억원 이하"(시가 4억 후반~5억 정도)는 주택수에서 제외된다는 놀라운 사실!그래서 청주, 전주 등 지방 임장을 가는 이유가 여기에 있구나 싶었다.

 

BM

- 지방에선 '입지'보다 '연식' 꼭 봐야하고, '연식' 우선하면 더 높은 수익율 가능 (투자순서:신축>준신축>입지좋은 구축)

- 지방과 수도권의 '입지기준' 다른 내용 모두 파악하기

- 비교평가를 위해 앞마당 많이 늘려나가기

- 신규 택지의 경우 특목고 진학율 꼭 체크하기

- 매물임장시 '에버노트' 잘 활용하기

 

[5-3]

Part 2. 핵심개념을 적용한 실전 사례 (수도권편)

 

"더 좋은 투자를 위해선 전세가율과 가격을 권역별로 크게 보고, 기준에 들어오는 지역 중에서 가장 좋은 곳을 먼저본다"

"앞마당 넓혀가면 더 좋은 투자를 할 수 있지만, 투자 기준에 부합하면 잃지 않는 투자를 할 수 있다"

"투자금이 적다면, 내가 살 수 있는 것 중에서 최선의 선택을 한다" <-수도권, 아파트의 희소성

 

이 세가지가 이번 강의의 핵심이였다고 생각한다.그동안 앞선 강의에서 수도권 위주로 예시를 들어왔기에 구체적 사례로 든 이번 지방편은 서울과 참 많이 다르구나를 알 수 있었고, '입지'가 가장 중요한 수도권에서 입지는 '가치'를 찾아가고, 저평가와 전세가율로 잃지않는 투자를 해야겠다고 다시금 다짐하게 되었다.

 

그리고 전세셋팅 플랜에 관한 구체적인 내용을 많이 알려주셨는데, 매전갭 금액으로 투자를 하면서, 공실이 최우선 순위로 해서 수리한다고 했을때 그럼 그 전세금은 과연 마통과 신용카드 대출로 모두 감당이 가능한걸까하며 이해가 되지 않았었었는데 (물리적 매매가가 높을 경우) 신혼부부가 왜 Best인지 [선잔금->후입주]로 이해할 수 있었다 :) 또한, 내 물건 1등 만드는 요건은 [내부상태 좋고, 가격 싸면서, 입주일이 자유]인 경우, 진리였다!!

전세 홍보 또한 그 지역에서만 하지말고, 조금 떨어지더라도 비싼 지역에도 하고, 기간별 대응하기 위해 추가 투자금과 잔금마련을 투자전에 꼭 셋팅해놓는 것도 중요하다는 사실도 알게되었다. 아직 1호기 조차 없어서 먼 내용같았지만, 전세 재계약시 역전세나 상황별 대처할 수 있도록 '역지사지'의 입장으로 협상을 하는 것 또한 배우게 되었다.

 

[5-4]

앞서 전세 셋팅 플랜과 함께 전세 재계약 플랜에서 '질권설정(서울보증공사SGI-대출의 120%)'과 '채권양도(주택도시보증공사HUG-보증금전액)'의 생소한 단어에 관한 세부 내용도 신선했다. 몇억씩 오가는 전세보증금 반환의 상황에서 실수하지 않게끔, 미리 계약서와 연락처에 표시해놓고 크로스체크를 꼭 해야겠다.

 

BM

- 전세셋팅과 전세 재계약 플랜은 아직 너무 먼 일같지만, 차근차근 준비해나가기

- [내부상태 좋고, 가격 싸면서, 입주일 자유]인 상태로 내물건 1등 만들기 명심하기

- 전세셋팅 & 재계약플랜, 월부 방식으로 꼼꼼히 해서 실수없게 하기

 

 

Part 3. 월부's 마인드셋

 

"투자는 성과가 나오기전까지 내가 좋아서 하는 일이다"

"느린것을 염려하지 마라. 멈추는 것을 염려해라. 좋은 것은 계속 성장한다"

"단점을 뒤집으면 나만의 스토리가 된다"

 

나와 가족의 행복한 미래, 노후의 불안한 미래를 대비하기 위해서 조급함을 버리고, 월부에서 3년 꼭 버텨보자!

 

BM

작심 3년! 벌써 월부입성 3개월인데, 3년간 더 이어가기!