[열반중급] 1강 후기 - 투자성공 확률 높히는 투자기준

이번 열반중급 1강은 실전준비반에서 입지 강의를 해주신 방랑미쉘님께서 "투자 성공 확률 높히는 방법, 즉 투자기준"에 관해 강의해 주셨다. 투자 성공 확률을 높히기 위해선 먼저 잃지 않아야 하고, 또 수익율을 높혀야 하는데 그에 관해 실전 사례까지 들어가며 자세하고도 쉽게 설명해주셨다.

 

방랑미쉘님께서 투자한 10채의 과정 중 1~3호기는 "잃지 않는 투자", 그 후 4~10호기는 "수익율 좋은 투자"라고 하셨는데, 어떠한 프로페셔널도 초기엔 시행착오를 겪기 마련이지만, 그나마 월부의 환경 안에서 투자했기에 "잃지 않는" 투자를 할 수 있었을 것 같다. 월부인으로서 준비된 투자자가 되어, 잃지 않고 수익율까지 높히는 투자자가 되기 위해 계속 월며들길 다짐해보며, 이번 열중 1강의 순서를 나열해본다.

Part 1. 준비되지 않은 투자자의 선택
Part 2. 잃지 않는 투자를 위한 기준
Part 3. 수익률 좋은 투자를 위한 기준
Part 4. 2022 투자자로 성장하는 방법

 

Part 1. 준비되지 않은 투자자의 선택

 

부동산 경험은 많지 않지만, 주식의 매수/매도 경험은 많았기에 이 강의를 들으며 준비되지 않은 투자자로서만 주식거래를 했던 과거가 생각났다. 주변정보에 의지하고, 상승장에선 어떻게든 샀고, 하락장에선 서둘러 팔았던 (비쌀때 사고 저렴할때 파는) 과거의 경험들. 투자의 세계에선 주식이건 부동산이건 비슷한 흐름의 과정이라고 생각되는데 앞으론 이런 실수를 반복하지 않도록 준비된 투자자로서 잃지 않고, 수익율을 극대화하고, 투자를 지속할 수 있게 리스크 관리까지 해야겠다고 생각했다. 잃지 않은 투자에서 수익율 좋은 투자로 발전할 수 있도록 지속해야겠다.

 

■ 준비된 투자자

1) 잃지 않아야하는 "원금보전" (잃지 않는 투자)

2) 같은 투자금 대비 더 많이 버는 "수익율 극대화" (수익율 좋은 투자)

3) 투자를 지속할 수 있는 "리스크 관리" (지속 가능 투자)

 

■ 투자 10채까지 과정

- 1~3호기 : 잃지 않는 투자 (경험쌓는 시기, 썩지않는 사과 찾기)

- 4~10호기 : 수익율 좋은 투자 (자산을 점프업 하는 시기, 가장 좋은 사과 찾기)

 

BM

- 준비되지 않은 상태로 투자하지 말기

- 1년되는 시점에선 경험쌓기 위해 꼭 1호기 투자하기

 

 

Part 2. 잃지 않는 투자를 위한 기준

 

이번 강의에선 투자하는 것 자체가 배우는 과정이고, 초보 투자자에게 가장 중요한 건 ‘잃지 않는 투자’임을 알려주셨다.

강의 듣기 전에는 잃지 않는 투자가 수익율이 좋은 투자라고만 생각했었는데, 초보 투자자로서 우선시 되어야 할 것이 수익율 보다는 ‘잃지 않는 투자’에 집중해야 함을 알 수 있었다. 두가지 토끼를 잡으려다 한마리도 못잡을 수 있다는 말이 바로 여기에 비유될 수 있을 듯 한데, 초보 투자자로서 3채까지 투자한 후엔 수익율을 면밀히 볼 수 있는 안목을 키워야겠다. 잃지 않는 투자를 위한 3가지 기준은 아래와 같다.

 

1) ㅈㅅㄱㅇ – 해당 지역의 ‘평균’ 보다 높은지

2) ㅇㅈㅁㄹ (분양완료 단지 세대수 합계) - 수요 범위 이내에 들어오는지

3) 적은 ㅌㅈㄱ - 1년 모을 수 있는 종자돈 범위 내인지, High Risk, High Return

 

BM

- 아직 1호기 투자를 하지 않은 상태라, 잃지 않는 투자에 집중하기

- 부동산지인에서 투자할 지역의 입주물량 1달에 1번 업데이트하기

 

 

Part 3. 수익률 좋은 투자를 위한 기준

 

가격 싸고 투자금 적게 들어 사놓는 투자가 ‘잃지 않는 투자’라면, 그 잃지 않는 투자 물건 중에서 1등을 사는 투자가 ‘수익율 좋은 투자’이다. 잃지 않는 투자를 반복하고, 앞마당을 많이 만들다보면 저절로 경지에 이를 것 같지만, 부단한 시세트레킹과 투자 타이밍을 예의주시해야 가능하다. 수익율 좋은 투자의 기준 3가지는 아래와 같다.

 

1) ㅌㅈ ㅌㅇㅁ : 부동산 상승과 하락의 사이클

2) ㅈㅍㄱ 여부 : 비교평가 - 가치대비 가격 저렴

3) ㄱㅅㅇ 여부 : 평균 이상의 좋은 입지

 

* ㅌㅈ ㅌㅇㅁ : 좋은 입지도 중요하지만, 언제 사는지가 더 중요하고, 부동산 사이클 4계절 중에서 겨울에서 봄으로 가는 최적의 저점에서 매수. 최고의 고점에서 매수하는건 준비된 투자자에게도 어렵다. 그래서 둘다 상승인 ‘봄’이 투자의 적기. KB부동산 주간 시계열 자료에서 매매가와 전세가 흐름 매주 확인, 랜드마크 APT 시세흐름 update! & 각 지역별 평균 매매가, 평단가 임장시 꼭 파악하고 가기

 

* ㅈㅍㄱ 여부 : ‘가치’ 순서와 ‘가격’ 순서가 다르면 ‘저평가’ – 가격, 입지, 연식 비교. 비교평가 연습 : 비슷한 매매가 고정해서 입지 다른 APT 비교하기, 아님 반대로!

 

* ㄱㅅㅇ : 안정적 가수요는 지역내 선호도 높은 입지

 

=> 변동성 많은 부동산 시장이지만, 기본 지키고 앞마당 많이 만든 투자자가 언제 어디서든 좋은 기회 만들 수 있다.

 

BM

- 앞마당 또는 투자 지역, 랜드마크APT 흐름 업데이트 하기

- 투자할 단지의 비슷한 입지 비교평가 연습하기

- KB 시계열 자료 보기

 

 

Part 4. 2022 투자자로 성장하는 방법

 

투자자로 성장하는 방법은 이미 알고있는 독강임투인데, 열반중급반이 독서에 매진하는 과정이다보니 독서에 관한 내용이 인상깊었다. 아무리 좋은 책이라도 모든 사람에게 맞는 건 아닌데, 모든 책이 100점이 아니지만, 50권을 읽으면 그 중에 3권 정도는 인생책을 만난다는 말씀이 열중반에 딱 맞지 않을까 싶었다. 방랑미쉘님의 인생책 3권은 투자시작 계기가 된 '나부맞', 슬럼프 극복에 좋은 '나는 내일을 기다리지 않는다', 투자를 5년 넘게 지속할 수 있게 해준 책이 ‘원씽’이라고 하셨다. 100권 중에 3권의 인생책을 만나기 위해 독서에 열중해야겠다!

 

그리고 투자를 위해선 ‘지방광역시와 소도시’ 임장, 입지공부를 위한 임장은 ‘수도권’이라고 하셨는데 이번 하락기에 수도권도 투자가능 범위에 들어오길 바라며 투자를 못하는 시기엔 많이 공부해 놓는게 좋다고 하셨어서 당분간은 수도권 위주로 손품&발품을 팔아야하지 않을까 생각되었다.

 

BM

- 인생책 3권 만나기 위해 열중반 독서 매진하기

- 최소한 1년 이내 1호기 투자하려면, 1년 내 수도권 앞마당 3개 이상 확보하고 지방소도시 임장하기