[실전준비] 3강 후기 - 임장지 생활권과 선호도 by 새벽보기님

3-1. 임장지를 내 것으로 만들어야하는 이유

 

■ 강의 제목 : 최고 수익 투자 단지 골라내는 법 ('찾아내는'과 '골라내는'건 다름)
■ 강의 목표 : 임장 지역을 내것으로 만드는 법 먼저 배우고 '최고 수익 투자 단지' 골라내는 법을 알게된다.

처음 접하는 새벽보기님은 지금까지의 강사님과는 다른, 기초때부터 따라가기 버거웠던 우리의(어쩌면 나의?) 모습을 보는듯 했다. 본인이 시니컬했다고 하지만, 나도 그런건지 왜 아직도 이렇게까지 해야하는지 매순간 의문이 많이 들고 있기 때문이다. (그러면서도 묵묵히 과제 완수하고 있음) 특히 여러 기수별 단톡방 운영하며 천명 넘는 대화방에서 한마디만 해도 1천개 톡 ㅠㅠ 월부 초창기 몇명 안될때의 시스템을 현재 대규모 인원이 함께할때 적용하는건 정비되면 좋겠다는 생각 또한 많이 한다. 언제나 강의에서 강조되는 월부환경에서 계속 살아남으며 하라는대로 하면 성공한다고 하시니, 여전히 이해안되고 버겁기도 하지만 군소리 말고 따라가보려고 한다. 

심지어 새벽보기님은 실준때 과제도 완수하지 못했다고 해서 조금 위안이 되기도 했다. 이번 임보 과제하며 단임을 위한 시세지도 만드는 과정에서 첫 슬럼프를 겪고 왜 이러고 있나, 이렇게까지 해야하나 싶은 생각이 많아졌기 때문이다. 아무튼 실전 준비를 위한 준비모드로 아직 투자를 진행하기엔 너무도 머나먼 여정이 남은 기초 과정이지만, 이번 실준의 목표가 임장보고서인 만큼 이번 강의가 임장에 관한 많은 도움을 주었다. 최고의 수익율을 내기 위해선 제일 좋은 단지를 찾아야하고, 거주민의 선호도가 가장 중요하다고 강조하셨는데, 대중의 관점에서 좋으려면 당연히 선호도 높은 단지에 투자를 해야함이 느껴졌다.

BM
- 임장지역을 철저하게 내 것으로 만들고, 최고 수익 단지 찾기
- 생활권 분석과 생활권 순위 고려해서 투자 단지 선정하기

3-2. 투자해야하는 곳과 하면 안되는 곳 가려내는 법

 

이번 강의에서는 수도권, 광역시, 50만, 30만으로 나눠서 각 기준으로 투자해도 되는지 여부에 관해 세세하게 알려주셨는데, 지역과 인구수에 따라 많이 달라지는게 신기했다. 몇년전부터 강원도에 세컨하우스 하나 마련해놓고 주말에 가서 쉬고 오고 싶다는 생각이 많았는데, 실거주보다는 그 비용을 투자금으로 쓰길 원하는 월부 환경에서 수도권도 아닌 인구가 작은 소도시라 더욱 쉽지 않겠다고 생각되었다. 잃지않는 투자에서 투자금이 적게들면 어디던 가능하고, 이왕이면 좋은 단지(선호도가 높은 단지)가 좋지만, '공급량'과 '연식'은 중요한 기준이 되는 지표임을 꼭 명심해야겠다.
 
이번 강의에서 가장 많이 나온 단어가 "선호도"와 "생활권"이였는데, 선호도가 높은 생활권은 규모도 있고 택지라 투자함에 있어서 가장 성공을 보장하는듯 싶다. 또한, 신규생활권이 기존생활권과 인접해서 연결(연담화)되면, 규모도 커지고 선호도도 높아지는 것도 놀라운 발견이였다.

BM
- 선호도 Big 2 요소 : 입지 + 연식
- 생활권 순위 차이가 크면 '연식'보다 '입지'가 우위
- 선호도 파악이 익숙하지 않을때, "전세가율" 참고하기 (전세가에서 선호도를 엿볼 수 있음)
- 가격이 같다면, 생활권이 모여있는 지역부터 투자하기

3-3. 투자자가 보는 지역 내 생활권

이번 강의에서는 여러 지역을 예시로 들며 생활권에 대해 알려주셨는데, 생활권의 순위는 '선호도'로 결정되고, 임장을 하는 이유도 '선호도'를 알기 위함이라고 하셨다. 모두가 좋은 지역, 깨끗한 환경에서 살고 싶어하고, 그렇게 선호도가 높은데 가격이 비교적 낮다면 그게 바로 저평가된 단지가 아닐까 싶다. 그런 저평가된 단지를 찾기 위해 임장을 가야하고 그 저평가를 위해선 선호도를 타인의 관점에서 평가할 수 있어야겠다.
 
좋은 동네와 단지가 가격이 높은 이유가 [가격은 "땅(입지)+건물(연식)]이므로, 가격 높음은 선호도가 높은 단지라고 생각한다. 사람들이 좋아하는 곳이 바로 선호도 높은 곳이고, 또 가격 또한 높은 곳이기 때문이다. 특히 인상깊었던 건 임장시 '산부인과'가 있으면, 모든 상권이 다 있다는 사실도 놀라웠다. 인구가 감소되는 대한민국에선 필수 병원보다는 부가적인 병원이라는 의식이 강해진 탓 같다.

BM
- 생활권 나누기 : 1개 구당 4~6개
- 임장 전에는 지도, 도시기본계획, 지적편집도 보고, 임장가서는 지도에 없는 것(사람, 상권) 보기
- 생활권순위 보다 더 중요한건 "개별 단지 선호도"

3-4. 새벽보기님 투자사례

이번 강의에서는 투자 사례로 6대 광역시의 대장 아파트에 대한 비교를 해주셨다. 여기서 중요한건 '전세가율'과 '공급'임을 다시한번 깨달았다.

BM
- 도시별 대장단지의 시세, 평당가 보기, 싼 지역 있다면 시세 전수조사
- 투자할 수 있는 것 중 가장 좋은 것 사기
- 규모 작은 도시 일수록, 투자금 줄이는 것 중요
- 절대적 저평가는 편견 극복이 중요

3-5. 직장인 투자자 루틴 만드는 법

'루틴'이 투자의 전부이고, 전부 이상으로 훨씬 중요하다고, 꾸준한게 최고라고 알려주셨고, 직장인 투자자의 성공을 보장하는 것은 "꾸준함"이라고 하셨다. 특히나 올빼미족인 새벽보기님은 미모를 할 수 없었지만 시간대 활용을 달리했다고 하셨다. 꼭 일찍 일어나는 것 보다 본인만의 기준을 가지고 저녁과 밤 시간을 쓰셨으니 미모가 어려운 내게 좀 위안이 되었다. 직장인 투자자 루틴은 '선호도'를 찾아가는 과정이고, 투자 타이밍은 전세가율 높으면 가서 생활권을 고르면 된다고 하셨다. 루틴의 5단계에서 아직 기초반인 엔트리 1단계에서 너무 버거워하는 우리(나?)에게 새벽보기님은 더욱 힘겨워했었기에 좀 더 친근하게 다가왔다.

특히 인상적인 부분은 성장하는 사람들은 "역산 스케줄링이 습관화"되어있다고 하는데, 미래 기준으로 장기, 중기, 단기 순서로 역산하여 정렬하면 구체적인 시간 계획을 할 수 있다는 점이다. [임보 1개 = 40시간]이라고 하니, 역으로 좁혀서 구체적인 시간 만들어야겠다.

"말도 안되는 큰 목표를 세우고, 목표 달성하는 법을 최대한 구체적으로 계획. 
계획을 실행하고 끊임없이 이행 과정을 체크" 

  월부 목표달성 방법

또하나, "시간"이 아니라 "반복한 횟수"의 중요성!
[Full 임장의 기준 = 7번 ('열심'의 기준)] 오랜 시간을 한번 하는 것보다, 여러번 자주가는게 좋고, 하루에 많이 걸어 마스터 하는 것보다, 걸음수를 줄이더라도 자주가는게 중요하다는 점도 중요 포인트로 삼아야겠다.

BM
1. '시간' 보다 더 중요한게 '반복 횟수'임을 명심하기
2. 확신에 필요한 3가지 : 실력, 경험, 환경
3. 노력은 지식과 재능을 갖추도록 만드는 것