[실전준비] 2강 후기 - 임장보고서를 위한 손품과 발품 by 방랑미쉘님

이번 실준 2강은 방랑미쉘님의 '지역분석'과 '임장보고서'에 관한 실질적이고도 구체적인 작성법에 관한 내용이였다. 강의 수강 전에는 2강 강의를 금요일까지 완료하고 토요일 아침부터 단지임장을 시작하려 했었는데, 강의를 듣고나니 임장 전 수집해야할 방대한 손품 자료를 보고 단지임장 계획을 바로 연기할 수 밖에 없었다. 왜냐하면 처음 해보는 임장보고서라 손품으로 조사해야할 '시세지도' 작성하는게 엄청난 시간이 소요될 것으로 예상했기 때문이다. 어서 강의 후기 작성 끝내고 차근차근 시세지도까지 작성해야겠다. 강의로는 처음 뵈었던 방랑미쉘님은 '방랑'이라는 단어와 어울리지 않게, 쉼없이 계속되는 호흡에 듣는 사람도 쉴 틈 없이 따라간 느낌이였다. 이 자리를 빌어 무호흡 열정의 미쉘님께 감사의 마음을 전한다.

 

2-1. [방랑미쉘님] 지역 분석 순서

 

■ 방랑미쉘님 강의 목표

What : 어떤 정보를 확인할 것인가?

How : 정보를 어떻게 찾고 정리할 것인가?

Why : 그 정보는 투자에 왜 필요할까?

 

사전 조사에 너무 많은 시간, 보고서를 위한 무한 아파트 사진 촬영, 비교 분석은 도대체 언제쯤? 임보 안쓰고 투자할 수 있지 않을까? 지역 분석까지 꼭 해야하나? 등등 저를 비롯한 수많은 수강생들이 이런 생각을 했듯이, 이 부분에 관해 방랑미쉘님께서도 언급하셨는데, 임장보고서 10개, 비교지역 6개, 임장 100번, 매물 300개 보고나서 "비교 분석"을 스스로 할 수 있게 되었다고 한다.

종합하자면, 임보는 '시행착오'를 줄이려 그 '순서'를 알고 '앞마당'을 하나씩 만들어가는 과정! 이라고 한다. 투자의 언어로 해석하면 "임보"란 "임장 지역을 부동산 언어로 정리하여 앞마당으로 만드는 과정"이라고 한다. 비교분석 할 수 있는 모든 내용을 담을 수 있는 임보가 부동산 투자에서 가장 기준이 되는 중요한 보고서가 아닐까 싶다. 그 임보에 녹아들어갈 '지역 분석'에는 손품과 발품 등 여러 요소들이 있는데, 투자에 이르는 순서는 [사전조사->분위기 임장->전화 임장->매물임장->투자]의 순서인데, 임장보고서란 투자할 지역에 관한 손품 발품을 모두 팔아 엄청난 정보를 담아놓은 백과사전과 같은 자료가 아닐까 싶다. 세부 정리는 아래에서 다시한번!!

 

지역분석부터 투자에 이르는 순서

1. 사전조사 (손품) : 지역 정보, 입지분석, 시세분석

2. 분임 (발품) : 주요 상권, 아파트 단지

3. 전화 임장 (귀품+입품) : 시세 확인, 부동산 우선순위

4. 매물 임장 (발품) : 부동산 방문, 매물 확인

5. 투자하기 (실전투자) : 매물 비교분석, 투자 결정

 

BM

- 시행착오를 줄이기 위해 부동산 언어로 정리해서 앞마당을 만드는 과정이 '임장보고서'임을 알기

- 단지임장 전 항공뷰로 입지가 그려질 정도로 손품으로 분석하기

- 보고서를 위한 정리가 아닌, 투자를 위해 비교평가할 수 있는 기준이 '임보'라는 사실 명심하기

- 이번 강의에서 '임장보고서' 꼭 완성해서 앞마당 1개 만들어보기

 

 

 

2-2. [방랑미쉘님] 손품으로 하는 임장 준비-1

 

2-2와 2-3은 손품으로하는 임장 준비, 마지막 2-4은 발품으로 하는 임장 준비에 관해 방랑미쉘님이 강의해주셨는데, 막연히 생각했던 임장보고서의 내용에 들어갈 것들이 어마무시하게 많았다. 그 지역을 이해하고, ‘입지+시세’를 파악한다면, 투자하지 못할 지역은 없다고 하셨는데 그 파악하는 기본이 되는 임장보고서, 즉 ‘앞마당’을 과연 내가 해낼 수 있을까 싶은 분량이였다. 임보 10개 정도면 스스로 비교분석이 가능하다고 했지만, 1개의 임보를 완성하기도 너무 벅찰 정도의 분량이였다. 정리하면 아래와 같다.

 

- 손품 (지역정보, 입지분석, 시세분석)

- 발품 (분위기임장, 단지임장, 전화임장, 매물임장)

 

손품의 세부 줄기

- 지역정보 : 지역 모습, 인구현황 및 이동, 소득수준, 정부계획, 동별특성

- 입지분석 : 가치평가하는 객관적 지표 5가지 - 직장, 교통, 학군, 환경, 공급

- 시세분석 : 최근가격 흐름, 지역 시세, 대표아파트 시세, 단지별 시세

 

BM

- 임장보고서의 큰 줄기는 손품+발품, 그 중 ‘손품’은 ‘발품’ 전에 사전 준비 해야할 것들로 앞마당 지역의 정보와 입지분석, 시세 분석이다.

- 월부 선배님들이 다 닦아놓은 기준자료를 제대로 끼워맞춰 분석해보는 연습하기

- 최초의 임보가 될 이번 ‘동작구’편에서 스스로 모든걸 다 해보기

 

 

 

2-3. [방랑미쉘님] 손품으로 하는 임장 준비-2

 

앞선 강의가 손품에 관한 전반적인 내용이라고 하면, 이번 강의에선 손품에서 가장 구체적이고 어렵게 느껴지는 ‘시세분석’에 관한 내용이였다. 아파트의 시세, 즉 가격을 알려면 단지별 세부 시세까지 확인해야하는데, 아파트가 한두개가 아니고 최근 가격에 지역시세에 단지별 시세까지 미리 조사하고 임장을 나가야한다고 생각하니 정말 발품보다 꽤 준비해야할 것들이 많음을 알게되었다. 하지만, 역시나 앞선 월부 선배님들이 기준점을 다 닦아놓으셨어서 잘 준비된 내용을 그대로 따라가야겠다고 생각했고, 2-1강에서 “이렇게까지 해야하나요?”가 그냥 나온말이 아님을 알게되었다. 그래도 방랑미쉘님이 첫 월부 입성하셨을 2016년에는 지금처럼 방대한 앱들이 없던 시절이라, 우리는 특혜를 많이 받고 있는 환경이니 그대로만 잘 따라하면 되겠구나 싶었다.

 

BM

- 임장보고서 손품의 마지막 항목인 ‘시세분석’ : 최근가격 흐름, 지역 시세, 대표아파트 시세, 단지별 시세임을 알기

- 강사님이 알려준 내용과 Café 참고해서 임보에 시세지도 잘 입혀보기

- 입지비교평가할 수 있도록 같은 절대가격 “시세그룹핑”해보기

- 지도에 표시하면서 궁금한 내용의 질문들 꼭 적어두기

- 발품 현장 가기전에 최소한 준비로 “입지지도+시세지도” 만들어 가기

 

 

 

2-4. [방랑미쉘님] 발품의 처음과 끝

 

앞선 강의가 모두 ‘손품’에 관한 내용이였고, 처음으로 ‘발품’에 관한 내용의 강의였다. 발품은 거의 ‘임장’이라고 봐도 무방한데, 그동안 해본 임장은 분위기 임장 뿐이였어서, 앞으로 해야할 단지와 전화, 매물 임장에 관해 구체적이고도 다각도로 알려주셨다. 전체 강의를 듣고나서 분임루트만 짜서 나갔던 임장과 앞으로의 임장을 생각하니 단지 임장 나가기가 좀 두려워졌다. 최소한의 입지지도와 시세지도를 만들려고 자료 몇개만 찾았을뿐인데 방대한 자료와 해야할 엄청난 양에 벌써 지쳐서 슬럼프가 찾아왔다 ㅠ

 

<발품 순서>

1) 분위기 임장 : 입지분석 확인하러 가는 단계

2) 단지 임장 : 관심단지 위주로 6가지 '아파트 단지 체크리스트' 확인

2) 전화 임장 : 시세 확인하러 가는 단계

3) 매물 입장 : 부동산 방문 – 매물 확인

 

BM

- 다양한 임장을 순서대로 제대로 해보기

- 분위기임장 : 입지분석 확인하러 가는 단계니, 어떤 사람이 주로 많이 모이는지 상권, 단지, 역세권 위주 파악하기

- 단지임장 : 투자에 유의미한 지역만 구체적 사진 8장 정도, 체크리스트 양식대로 체크하기

- 전화임장시, 매수자 컨셉 위주로 하고, 관심있는 곳에서는 ‘매도자’와 ‘세입자’ 컨셉으로 하기

- 매물임장시, 문 열고 들어가는 순간, 무엇을 볼지 결정, 문닫고 나오는 순간 투자 우선순위 결정하기