[양파링님 2부] 2020년 서울 아파트 천만원 투자 ; 급매는 이렇게 잡는 거예요! (2020. 12. 14.)
요약
1) 수많은 급매 물건 중에 진짜 급매 찾는 방법?
기존 평층 가격이 1층 가격이면, 싸다고 생각하는 물건이라, 일단 단지에 대한 가격을 미리 알고 있어야함.
단지 안에서도 동이나 층 가격 기준을 알고, 계속 지켜보는게 중요! 마지막 봤을때 얼마까지가 젤 쌌는지 알고 있어야 함.
급매 기다리다가 가격이 올라갈 수 있지 않냐는 조급증 갖지 말고, 급한 물건은 항상 있기 마련이라는 평정심을 갖기.
정리하면 "가격 기준 명확히 가지고, 평정심을 갖고, 조급증을 가지지 말기" by 너바나님
매도자의 상황을 정확히 파악하고 원하는걸 해주고, 가격적으로 메리트를 얻는다.
최대한 배려할 수 있는 필요 부분을 해드리며 무턱대고 깎지 않는게 중요. 그러나, 투자할때는 우선 싸게 사는게 중요하다.
2) 여러 임차인들 만나면서 생긴 노하우는?
임차인분들께 가능한한 범위에선 해드리려고 한다. 내가 살때 불편한게 아닐까 하면 해드린다. 사는데 필요한건 가능한한 이해한다.
수리비도 비용이 많이 나가지만, 수익과 비교하면 크진 않으니까 어느 정도 지출은 해도 된다고 본다.
3) 남들이 모르는 정보를 알 수 있는 꿀팁?
수강생분들이 데이터적으로 특별한걸 얻고 싶어하는데, 데이터만으로 특별한 정보를 얻는것 보다 현장에서 얻는 정보가 훨씬 특별하다.
그 지역에서 어느 지역, 어느 단지를 좋아한다 등 그 지역의 선호도를 미리 정리해놓는게 중요하다. 다른 생활권에서 반대로 물어봤을때 공통된 교집합이 중요! 그럼 객관적으로 물어볼 수 있다.
4) 4년 투자 하면서 제일 중요한 것은?
앉아서 고민 많이하는데, 어차피 가야될 곳이니, 어디가 되었건 우선순위로 움직이는게 가장 중요하다.
몇번 정도 가야되냐고 물어보는데, 본인이 꼭 투자하고 싶다고 하는 곳은 최대 많이 간게 한달에 23번이나 갔다고 +_+
2017년 임장했고 투자했는데 회사에서 3-40분 거리였고, 입지가 좋은 지역이였어서 투자해보고 싶어서 평일 아침에 둘러보고 저녁에 퇴근하고 가서 물건 예약해서 부동산과 또 봤다고 함. 아파트 하나 보는데 30분 넘게 걸렸고, 시간이 많이 걸렸는데 이제는 뭐가 중요한지 알아서 시간이 얼마안걸린다고 함. 20평대 투자했고, 현재 2억 조금 안되는 수익율.
5) 현장에 가서 중요하게 봐야 될 부분은?
예전엔 아파트 도색이나 주차상태 등 시설적인 걸 더 많이 봤었는데, 요즘은 생활편의의 시설, 상권부터 학교 마트 등을 더 먼저본다.
선호 단지인지 연결시켜 보고 있다.
6) 4년 투자자가 알려주는 하지 말아야 할 행동?
데이터 정리하고, 차트 그리고, 인구수, 사업체수 그런 숫자들을 중요시해서 2016년과 2017년 숫자가 달라서 그걸 심하게 고민했었는데
투자할때 그 고민 그만하고 나가라. 전반적으로 아는건 중요하지만 숫자때문에 고민을 깊게 하지 않았으면 좋겠다.
7) 과연 얼마 정도 모아야 투자가 가능할까?
지역에 따라 다를 수 있지만, 4-5천 정도는 가지고 있으면 또 모아갈꺼니까 좋은 기회 만났을때 투자 진행하면 좋겠다.
모으는 속도보다 집값이 오르는 속도가 빠른데, 어디를 가느냐 어느 지역을 가느냐에 따라 투자금액이 줄고 늘어날 수 있다.
투자 기준에 맞으면 잃지 않는 범위에서는 투자지역이 분명히 있다. 먼저 알고 그 중에서 작더라도 잃지않은 곳이라는 걸 찾은 다음에 투자하면 충분한 경험이 될 수 있다.
느낀점
영상 중간에 너바나님이 해주신 말씀이 이번 영상의 핵심이 아닐까 싶다.
"가격 기준 명확히 가지고, 평정심을 갖고, 조급증을 가지지 말기"
가격 기준을 명확히 알려면, 지금껏 강의에서 배운 입지조건과 저환수원리가 담긴 수익율 보고서, 앞으로 배우게 될 임장보고서를 제대로 작성해서 자주 업데이트 해놓으면 가능할 것 같고, 계속 오를 것 같은 조바심이 나더라도, 급매가 나올때 바로 결정할 수 있는 나만의 투자 기준점을 만드는게 중요할 것 같다.
그리고 데이터에만 너무 연연하지 말고, 실제 현장에서 듣는 정보들과 다른 생활권에서 반대로 물어봤을때 교집합을 찾는 것도 중요한 정보라고 생각하고, 열반 기초 강의를 통해 접한 지식들을 내 것으로 만들어 현장에 대입해서 투자할 지역에서 꼼꼼하게 비교평가 할 수 있도록 준비해야겠다.
벤치마킹
- 데이터 정보에만 너무 의존하지 말고, 현장의 소리, 어느 지역과 어느 단지의 선호도를 충분히 확보하기
- 반대 생활권에서 역으로 투자지역의 정보를 물어봐서 객관적으로 평가기준 삼기
- 조급함을 버리고, 나만의 투자기준을 확립하기
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