[열반기초] 3강 후기 - 저환수원리 & 가치와 사이클

1. 부동산 투자의 핵심 : 가치와 사이클

■ 느낀 점

이번 강의에서 가장 반복되고 중요시 되는 점이 투자에 있어서 가장 중요한 "가치" 그리고 "사이클(타이밍)"이였는데, 가치는 수요와 공급에 따라 결정되고, 수요와 공급의 요소 역시 지난 강의에 이어 반복되었습니다. 가치 있는 물건을 판단할 수 있고, 그 가치 있는 물건의 사이클에서 저평가 되었을 타이밍에 투자해야 좋은 투자임을 알게 되었습니다. 계절별 투자의 매수 타이밍이 다른 것을 처음 인지하게 되었습니다. 월부 시스템의 봄을 기억해야겠습니다. 건물가격은 20년 이후 하락하지만, 토지가를 결정하는 수요/공급에 관해서 알고, 그 전체가 가격을 형성한다는 사실을 알게 되었습니다.

'모두가 용기를 낼 때 나는 두려워하고, 모두가 두려워할 때 나는 용기를 낸다'

- 많이 오른 지역은 많이 떨어진다.
- 종전에 덜 오른 지역은 더 많이 오른다.
- 수도권과 지방의 사이클은 각기 다르게 움직인다.

 

■ 벤치마킹할 점

- 강의에 앞서 말씀주신 "아주 작은 반복의 힘"처럼, 1) 과도한 목표 금물 2) 타인과 비교 금물 이 2가지 명심하기

- 투자에 있어서 가장 중요한 '가치'와 '사이클'을 알기 위해 부단히 공부하기

: 저평가 타이밍을 비교평가 할 수 있게, 임장보고서를 작성해서 앞마당을 늘리기

- 매매가 하락장을 겪은 후, 전세와 매매가 함께 오를때 저평가 임을 알고 그때 매수하기

- 불황에 사서 호황에 파는게 최고의 투자이고, 투자자가 되기 위해 남들과 반대로 가기

 

2. 아파트로 가치투자를 해야하는 이유

 

■ 느낀 점

이번 강의는 부동산 실거주, 전세, 투자의 세가지 비교분석과 가치투자에 관한 내용을 실제 사례와 함께 숫자로 머리에 쏙쏙 박힐 수 있게 강의해주셨습니다. 똘똘한 한채와 시스템 가치투자를 비교해주니, 바로 한눈에 이해가 되기 쉽더라구요. 전세로 사는게 최악이라고 하셨는데, 제가 지금 최악의 상황에 놓여있다는걸 깨달았습니다. 그 최악의 상황을 벗어나기 위해 월부환경에 입문한 계기였음으로(유진아빠 10억 달성기는 제 이야기였;;), 너바나님의 통찰력을 배울 수 있도록 독강임투에 열중해야겠다고 다짐하였습니다. 또한, 통찰력을 배웠어도 행동하지 않으면, 투자에선 의미가 없으니 꼭 '행동'하는 사람이 되어야겠습니다.

 

가치투자를 한다는건 '잃지 않는 투자'라고 여러번 강조하셨는데, 싸게 사서 비싸게 팔 수 있는 통찰력을 키우고, 행동으로 실행에 옮겨야겠다고 생각했습니다. 앞으론 갭투자만 생각하지 않고, 가치가 무엇인지에 관해 꼼꼼히 따질 수 있는 통찰력을 키워야겠습니다. 투자용 부동산으로 아파트, 단독주택, 오피스텔, 다가구/원룸, 빌라에 관한 순위도 메겨주셨는데, 역시 시스템이 가능한 아파트로 결론이 지어졌습니다. 투자하기 안좋은 시기는 없고, 전세가율 90% 이상이면 4년 후에는 모두 회수 가능하다는 말씀도 명심해야겠습니다.

 

"아무런 리스크를 지려고 하지 않는게, 최악의 리스크 입니다" by 너바나

"저평가 아닌 미래 가치가 없는 물건을 싸게만 산다는 건, 투자로 봤을때 정말 의미 없는 짓이다." by 너바나

 

■ 벤치마킹할 점

- 1년 후 1호기 투자를 하기 위해, 투자자로서 최악인 '전세'에서 벗어나기

- 잃지 않는 가치 투자를 하기 위해, 통찰력을 키우고, 행동으로 보이기

- 갭투자나 경매투자 보다 그 "가치투자"를 알기 위해 투자 기준과 원칙에 집중하기

 

3. 부동산 실전투자 절차를 거스른 나의 죄

 

■ 느낀 점

이번 강의는 부동산 투자의 실제 방법과 단계와 실제 투자 후 수익율에 관해서 구체적으로 투자 사례와 함께 알려주셨습니다. 결국 이번 강의 투자기준의 핵심은 마지막에 나오는 "적은 돈으로 입지좋은 부동산을 한채씩 늘려가는 것"이였습니다. 투자 기준은 기존에 계속 반복되는 "저환수원리"가 앤드(&)조건, 즉 교집합 일때만 해야하고, 투자 만큼 중요한 매도 시점에선 "무릎에서 사서 어깨에 팔아라" 였습니다.

 

강의 내용 중에 "처음가서 사지마라"에서는 저의 과거 투자 경험이 생각났습니다. 뭐든 빨리 결정하고 후회 하지말자 주의라, X억의 APT를 부동산 사장님 말만 듣고 조급해져서 그 자리에서 비교도 없이 결정했고, 몇년 후 매도 후 다른 물건을 매수할때도, 두 지역을 다니고 나서 바로 두번째 본 매물로 계약을 체결한 경험이 있습니다. 실거주였었고, 다행히 상승장이라 손해를 보진 않았지만, 월부 시스템의 투자 마인드로 깔고 앉은 금액으로 몇채에 투자했다면 지금 이 강의를 듣고 있진 않았을 듯 싶습니다. 그래서 더욱 깊은 반성을 하게 되었습니다 ㅠㅠ 월부 환경에 있으면서 다음 투자를 하게되면 꼭 투자기준과 원칙에 맞게 해야겠다고 생각했습니다.

 

"각 기업을 분석하지 않고, 주식을 투자하는 건 투기다" by 피터 린치
"투자 대상의 입지와 가치를 분석하지 않고, 부동산을 투자하는 건 투기다" by 너바나

■ 벤치마킹할 점

- 저환수원리, 투자기준으로 "적은 돈으로 입지 좋은 부동산을 매년 한채씩 늘려가기"

- 세금에 대한 걱정 보다, 전체 수익율이 주는 시스템의 가치 투자로 생각 전환하기

- 매매 차익 2억 발생시, 매도하기