부동산 세금 Part 1 : 취득세, 재산세, 종합부동산세

세금용어

• 취득세 : 일정한 자산의 취득에 대해 부과하는 조세
• 재산세 : 일정한 재산에 대하여 부과하는 조세
• 종합부동산세 : 일정기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대해서 별도로 누진세율을 적용해 부과하는 조세
• 양도소득세 : 재고자산 이외의 자산 양도로 인한 자본 이익에 대한 세금

 

세금의 종류

취득	보유/임대	양도	상속/증여
취득세 부가가치세	재산세 소득세(법인세) 부가가치세	양도소득세 부가가치세	상속세 증여세

 

세금 공부해야하는 이유

1)     수익율 계산(세후 수익)

2)     입증 책임 : 증거, 본인의 무고함 미리 준비

3)     소멸 시효 : 보통 5년, 연장, 압류, 거의 소멸 시효가 없다.

4)     미리 준비해야함 : 세금 신고는 쌍방 / 신용카드 영수증 갖고 있어야 한다.

5)     세금 안낼 경우, ‘가산세’ 붙음. 안낸다고 봐주지 않는다.

 

 

구분	국세	지방세	관련부가세
취득시	인지세 (계약서 작성시)	취득세	농어촌특별세(국세)
	상속세 (상속 받은 경우)		지방교육세
	증여세 (증여 받은 경우)
보유시	농어촌특별세 (종합부동산세 관련 부가세)	재산세 종합부동산세 (일정 기준금액 초과시)	지방교육세 지역지원시설세 재산세과세 특례 (제산세에 통합과세)
처분시	양도소득세	지방소득세(소득세할)	해당없음

 

 

1) 취득세

취득세
개인 (1세대)	주택수	비조정지역	조정지역
	1 주택	1~3%	1~3%
	2 주택	1~3%	8%
	3 주택	8%	12%
	4 주택 이상	12%	12%
법인 및 증여로 취득	12%

취득세 제외 대상

1.     가정어린이집 : 육아시설 공급 장려

2.     노인복지주택 : 복지시설 운영에 필요

3.     재개발사업 부지확보를 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택 : 주택 공급 사업에 필요

4.     주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양 주택 : 주택 공급사업 과정에서 발생

5.     저당권 실행으로 취득한 주택 : 정상적 금융업 활동으로 취득

6.     국가등록문화재 주택 : 개발이 제한되어 투기대상으로 보기 어려움

7.     농어촌 주택 : 투기대상으로 보기 어려움

8.     공시가격 1억원 이하 주택(재개발 구역 등 제외) : 투기대상으로 보기 어려움. 주택시장 침체지역 등 배려

9.     공공주택사업자(지방공사, LH등)의 공공 임대주택 : 공공임대주택 공급지원

10.   주택도시기금 리츠가 환매 조건부로 취득하는 주택(Sales & Lease Back) : 정상적 금융업 활동으로 취득

11.   사원용 주택 : 기업활동에 필요

12.   주택건설사업자가 신축한 미분양된 주택 : 주택 공급사업 과정에서 발생(신축은 2.8% 적용/중과대상 아님)

13.   상속주택(상속개시일로부터 5년 이내) : 투기목적과 무관하게 보유(상속은 2.8% 적용/중과대상 아님) 

 

2) 재산세

부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산 가격 안정을 도모함으로써 지방 재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전을 위하여 2005년부터 일정 금액 이상의 부동산 보유자에 대해서는 재산세(지방세)를 부과한 후, 추가로 국세인 종합부동산세가 부과됨

매년 6월 1일 보유한 사람이 내는 (토지&건물) 세금

 

재산세 납부기한

대상	납부기한	납부방법	소관기관
건물분 재산세, 주택분 재산세 1/2	7/16~7/31	고지납부	시청,군청,구청
토지분 재산세, 주택분 재산세 1/2	9/16~9/30

 

재산세 과세표준 & 세율

과세 대상	과세 표준	세율	비고
주택	6천만원 이하	0.1%	별장 4%
	1.5억 이하	6만원+6천만원 초과금액의 0.15%
	3억 이하	195,000원+1.5억 초과금액의 0.25%
	3억 초과	570,000원+3억원 초과금액의 0.4%
건축물	골프장, 고급오락장	4%	과밀 억제권역 안 공장 신/증설 (5년간 1.25%)
	주거지역 및 지정지역 내 공장용 건축물	0.5%
	기타 건축물	0.25%
나대지 등 (종합합산 과세)	5천만원 이하	0.2%
	1억원 이하	10만원+5천만원 초과금액의 0.3%
	1억원 초과	25만원+1억원 초과금액의 0.5%
사업용 토지 (별도합산 과세)	2억원 이하	0.2%
	10억원 이하	40만원+2억원 초과금액의 0.3%
	10억원 초과	280만원+10억원 초과금액의 0.4%
기타 토지 (분리과세)	전,답,과수원,목장용지 및 임야	0.07%
	골프장 및 고급오락장용 토지	4%
	위 이외의 토지	0.2%

 ※   재산세율 과세표준(과표) = 공시가격(시가대비 60~70%) X 공정시장 가액비율(재산세 현재 60%)
       재산세율 과세표준 : 세금내는데 세금 기준이 되는 금액, 세율의 기준

 

 

 3) 종합부동산세

• 일정금액을 초과하는 부동산 보유자에게 부과하는 세금
• 1차적으로 시청, 군청, 구청에서 자기 관내의 부동산 소유자 모두에 대하여 재산세를 과세
• 2차적으로 국가에서 국내에 있는 부동산의 공시가격을 인별로 합산하여 일정 금액을 초과하는 부동산 보유자에 대해서만 과세

구분	단독 주택	공공주택(아파트, 연립주택, 다세대)	토지
공시일자	4월 30일	4월 30일	5월 31일
공시 기관	시청, 군청, 구청	국토교통부	시청, 군청, 구청
공시기관	시청, 군청, 구청 종합 민원실

l  시장, 군수, 구청장이 가격 공시 전에 실시하는 가격 열람 및 의견제출 기간(20일간)에 의견 제출가능

l  공시가격 잘못 선정되어 명백한 오류가 있는 경우, 30일 이내에 서면으로 이의신청 가능

 

납부할 종합부동산세 계산방법

{(인별 전국합산 공시가격 - 과세기준금액) X 공정시장가액 비율} X 세율 - 법정 공제세액

                                          ‘종합부동산세 과세표준’

 

1)  재산세액 중 종합부동산세 과세표준에 부과된 재산세 상당액

2) 1세대 1주택 세액공제액

3) 세부담 상한액을 초과하는 금액

 

과세 표준 (공시가격)	3주택 이상 or 조정지역 2주택
3억 이하 (6억~약 10억 이하)	1.2 %
3~6억 (약 10억~약 15억)	1.6 %
6~12억 (약 15억~약 25억)	2.2 %
12~50억 (약 25억~약 85억)	3.6 %
50~94억 (약 84억~155억)	5.0 %
94억 초과 (155억 초과)	6.0 %

 

과세 표준 (공시가격)	종합부동산세 납부액 (2021년 기준) 단독명의 경우	종부세 (2022년 추정) 매년 내는 금액	공동명의	절감액
3억 (약 9억)	360만원	216만원	0	-360만원
6억 (약 12억)	840만원	456만원	0	-840만원
12억 (약 18억)	2,160만원	1,104만원	720만원	-1,440만원
24억 (약 30억)	6,480만원		3,000만원	-3,480만원
50억 (약 56억)	15,840만원	8,640만원
94억 (약 155억)	37,840만원	19,040만원

 

※ 임대사업자와 주택임대사업자

임대사업자 (2가지) 1) 주택임대사업자 2) 상가임대사업자
주택임대사업자 내겠다고 하면, 주택임대사업자와 임대사업자 같이 내야함

구분	주택 임대사업자	임대사업자 (포괄)
발금요건	건축 신축시, 건축주로부터 최초로 분양받는 전용면적 60m2이하 공동주택에 대하여 취득세를 감면(주택 취득후 30일 이내 임대사업자 등록시 감면)	상가 및 주택 부동산 소유자이며 세금계산서 발행 의무 대상일 때
신청접수	각 시청, 군, 구청 주택과	각 지방 세무서
사업자 의무사항	X (세제혜택없음)	상가 O, 주택 O
의무 보유사항	4년	X
장점	취득세 60m2이하 면제, 재산세 25-50% 감면, 종부세 주택 제외 등, 수도권 6억 이하 지방 3억 이하 5년 임대시 장기보유 특별 공제 15% 감면	X
단점	4년간 임대사업 유지(위반시 과태료)	X

 

2022-06-21 부동산 대책으로 변경된 내용 많을 듯! 그 바로 이전 버전입니다.